Si buscamos una similitud entre los asset-backed securities y algunas canciones pop de éxito, el tema de Meghan Trainor de 2014 «All about that Bass» es una metáfora melódica perfecta de cómo buscamos valor en la última parte del ciclo de mercado hoy en día.
Dentro de los activos titulizados, en particular, el espacio comercial del real estate o el espacio «CRE», creemos que los inversores no alcanzarán los rendimientos deseados dados los costosos niveles actuales y por lo tanto, tiene mucho más sentido buscar propiedades que ofrezcan una relación préstamo-valor más baja, es decir, más atractiva y con una base de costos menores.
Para ilustrar este punto, considere las valoraciones actuales en las ciudades «Big Six» (Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Boston, Chicago y Washington DC). Estas ciudades han visto una llegada de capital particularmente agresiva, impulsando los precios y aumentando la base de los costos de la propiedad y de los préstamos.
Estas son las ciudades que se conocen internacionalmente, pero cualquiera que arriende o alquile en estas áreas sabe lo costosas que pueden ser. Al mismo tiempo, el valor de las propiedades en otras ciudades importantes como Raleigh, Atlanta y Columbus no ha aumentado tan rápido, aunque los fundamentos, como la ocupación, el crecimiento de la renta y la dinámica de la oferta- demanda en esos mercados pueden ser tan fuertes (e incluso más) que los fundamentos vistos en las Big Six. Este es un punto extremadamente importante.
Contar con una base de bajo costo en una propiedad no solo permite a los propietarios disfrutar de mayores márgenes cuando las rentas están subiendo, sino que también ofrece un nivel de protección en caso de que los valores de las propiedades disminuyan.
Desde una perspectiva de préstamos, es una propuesta atractiva, ya que una base baja proporciona una ventaja competitiva convincente. Cuanto menor sea el alquiler, mayor será el grupo de gente dispuesta a alquilar, lo que puede ayudar a mantener la ocupación, preservar el flujo de efectivo y proporcionar un colchón para permitir la cobertura del servicio de la deuda en una recesión.
Una forma de acceder a la propiedad con un bajo costo es otorgar préstamos a los prestatarios cuyas propiedades han visto recientemente un «restablecimiento» de la base. Un ejemplo podría ser las propiedades compradas con préstamos puente, que son préstamos a corto plazo (de 3 a 5 años) que a menudo financian una adquisición de una propiedad que está teniendo un rendimiento inferior a su mercado local. Es importante tener en cuenta que acceder a estas oportunidades de inversión no es fácil; requiere capacidad de abastecimiento y mantenimiento, así que no intente esto en casa.
La siguiente ilustración de una propiedad en West Palm Beach, Florida, muestra la importancia de la base del costo, utilizando datos de garantías respaldadas por hipotecas (CMBS). El área metropolitana de Palm Beach es bien conocida, sobre todo por ser el hogar de Mar-a-Lago, un club perteneciente al actual presidente de los Estados Unidos. Aun así, el área no es tan conocida como Nueva York o Los Ángeles, y no atrae la misma inversión extranjera. La línea naranja representa el precio promedio histórico por pie cuadrado (PSF). Es fácil ver el declive de más del 30% experimentado durante la Crisis Financiera Global (GFC).
A la defensiva en el mercado de CRE
Históricamente los bajos niveles de tipos, los bajos rendimientos y los menores retornos esperados han hecho que los inversores globales se lancen a la búsqueda de más rendimiento o ingresos. Como resultado, muchos tienen grandes sobreponderaciones para crédito o acciones. El mercado de CMBS es otra área donde se puede ver el comportamiento de búsqueda de riesgo. La curva de crédito CMBS, o la diferencia de diferencial de rendimiento entre valores calificados como AAA y aquellos calificados BBB-, se encuentra actualmente en el nivel más bajo visto desde 2009.
Conclusión
Al explotar las ineficiencias de los préstamos en el mercado privado de préstamos CRE, un inversor puede buscar un mayor rendimiento y una mayor protección frente a una desaceleración de la economía o los precios del mercado inmobiliario. Los perfiles de riesgo-rentabilidad pueden mejorarse al apuntar a préstamos inmobiliarios menos concurridos y menos glamurosos. En virtud de una menor competencia, las valoraciones de las propiedades son más razonables y se dispone de un préstamo de PSF más bajo.
Los préstamos en ciudades como Jacksonville, Dallas o Charleston, Carolina del Sur, por nombrar algunos, reducen la competencia y pueden ofrecer el potencial de lograr un mayor rendimiento, a la vez que brindan protección a la baja a través de una base de menor costo.
