El sector inmobiliario representa en la actualidad el 3% del índice S&P 500, es mayor que los sectores de telecomunicaciones y materiales, y tiene un tamaño similar al de suministros públicos. Más de 100 compañías inmobiliarias estadounidenses cotizadas, muchas de las cuales están altamente especializadas, poseen activos que representan más del 10% del mercado inmobiliario comercial directo estadounidense.
En Europa sólo el 5%‐10% cotizan, pero Europa está ganando terreno, tal como muestran Vonovia (Alemania, DAX), Klépierre (Francia, CAC40) y Merlin (España, IBEX), que se incluyeron en los principales índices del mercado de sus respectivos países en 2015.
En el sector de la gestión de inversiones, pocos fondos cuentan con una trayectoria que se extiende a lo largo de un cuarto de siglo y los inversores en los fondos globales o europeos de NN IP se han beneficiado de la excelente rentabilidad ofrecida por los fondos en los últimos años. Un aspecto clave de nuestros fondos es la estabilidad de nuestro equipo y enfoque de inversión.
Soy responsable de la inversión de los fondos de inversión inmobiliaria en 1997, cuando me incorporé a NN Investment Partners, que en aquel momento se llamaba ING Investment Management. Entonces, el sector inmobiliario cotizado se hallaba en su etapa inicial de desarrollo. A lo largo de los años, mi equipo ha reforzado sus expertos conocimientos y ha desarrollado una larga y rica tradición en la inversión inmobiliaria.
Un sector cambiante
En mi opinión, el cambio más profundo de los últimos 25 años ha sido el desarrollo estructural global del sector inmobiliario cotizado como alternativa a la inversión inmobiliaria directa. El mercado de renta variable inmobiliaria no sólo se ha profesionalizado y especializado en gran medida, sino que además la liquidez ha aumentado de forma espectacular.
A principios de la década de los noventa, los Países Bajos fueron uno de los pioneros en inversión inmobiliaria, junto con EE.UU. La favorable normativa tributaria holandesa, que hoy en día es mucho más corriente en otros países, facilitó nuevos instrumentos para los inversores inmobiliarios, lo que abrió el mercado a pequeños inversores y creó liquidez (diaria) adicional y diversificación.
Las novedades son muy impactantes. En la actualidad, los 250 exponentes con más liquidez del sector inmobiliario cotizado a nivel global abarcan una capitalización bursátil en términos de capital flotante de más de un billón de dólares.
Lo que no ha cambiado en estos 25 años es el perfil diferenciado de rentabilidad/riesgo del sector inmobiliario (cotizado) y el atractivo potencial de diversificación que ofrece a los inversores a largo plazo con carteras equilibradas. La renta variable inmobiliaria proporciona a los inversores un instrumento que combina características de la renta fija y la renta variable y, como resultado de ello, se comporta de manera distinta. Los últimos 25 años han demostrado el valor añadido constante que puede ofrecer la renta variable inmobiliaria cuando se añade a una cartera con bonos y acciones.
Las correlaciones ilustran un perfil diferenciado
La inversión inmobiliaria directa es una categoría de inversión que normalmente se clasifica a medio camino entre la renta fija y la renta variable. A largo plazo, la renta variable inmobiliaria tiende a seguir al mercado inmobiliario directo. A corto plazo, la renta variable inmobiliaria se mueve mucho más en consonancia con la renta variable «en general». A medio plazo, también se considera que los bonos (corporativos) impulsan sus rentabilidades. La evolución histórica de las correlaciones muestra que todas estas relaciones son mucho más sutiles, lo que ilustra el perfil diferenciado de la renta variable inmobiliaria.
Las correlaciones de la renta variable inmobiliaria con la renta fija y la renta variable «en general» no han sido en absoluto estables a lo largo de los años, como se muestra en el gráfico precedente. Los predecibles ingresos por alquiler, los altos dividendos y el apalancamiento financiero conceden a la renta variable inmobiliaria características similares a la renta fija. Esto supone una cierta sensibilidad a los tipos de interés. Históricamente, la correlación con la renta fija parece ser bastante baja. Desde 2012, sin embargo, hemos observado un marcado incremento.
El aumento de los alquileres, que se considera que está vinculado a la inflación, así como las fusiones y adquisiciones, la promoción inmobiliaria y otras actividades, también otorgan a la renta variable inmobiliaria características de crecimiento mucho más vinculadas a la renta variable. Históricamente, la correlación de la renta variable inmobiliaria con la renta variable «en general» ha sido mayor que con la renta fija. En los dos últimos años, esto ha cambiado. La actual correlación por encima de la media con la renta fija parece confirmar la tendencia de los inversores a centrarse en la evolución macroeconómica y la sensibilidad a los tipos de interés, ignorando un poco los fundamentos sólidos y el robusto crecimiento por encima de la media de la renta variable inmobiliaria en un entorno de bajos tipos de interés.
Michael Lipsch es director de Real Estate de NN Investment Partners.
