Con el surgimiento de Fibra Uno (FUNO) en marzo de 2011, las Fibras o Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces este año cumplen 6 años desde su aparición en la Bolsa Mexicana de Valores. En estos seis años se han sumado nuevas Fibras que hoy en día llegan a 10 y representan casi 1.400 propiedades al primer trimestre de acuerdo con la firma Vector, de las cuales 500 son propiedad de FUNO. Dentro de estas no solo hay Fibras diversificadas, sino también hay las especializadas en sectores como los comerciales, industriales, oficinas, así como hoteles.
Una Fibra es un vehículo de inversión dedicado a la adquisición y desarrollo de bienes raíces en México con la intención de arrendar (o potencialmente vender) dichos bienes inmuebles. Una Fibra es similar a un fideicomiso de inversión en bienes raíces (“REIT”, por sus siglas en inglés) en Estados Unidos.
Las Fibras le han dado liquidez a un mercado ilíquido como el de los bienes raíces y estos seis años han venido aumentando sus activos (a través de follow on/suscripciones) y emitiendo deuda para aumentar su portafolio de inversiones, aprovechar su experiencia y adquirir economías de escala.
Hay otras emisoras que se consideran Fibras pero no están bajo esta figura (como es el caso de VESTA, GICSA o el Fideicomiso Hipotecario, FHIPO, entre otras), donde algunos analistas las incorporan en sus comparativos y otros no. El caso del FHIPO es quizás el más claro ejemplo ya que aunque la empresa se considera como Fibra, hay analistas que la ubican en el sector financiero.
Las 10 Fibras en su conjunto valen poco más de 15.700 millones de dólares al cierre de abril. FUNO (con un 48%) es la que representa casi la mitad del valor de mercado. La segunda más grande es DANHOS con un 20%; así como Fibra Macquarie (FIBRAMQ) y TERRA (un 7% respectivamente), están en la tercera y cuarta posición.
Si bien para las Afores no llegan a representar el 2% de su portafolio a nivel agregado, esta pequeña proporción representa el 20% de la emisión total de Fibras. Entre marzo de 2014 y marzo de 2016 la tenencia de Fibras por parte de las Afores aumento 1,6 veces, para ubicarse muy cerca de los 2.900 millones de dólares al cierre de Marzo. De acuerdo con el régimen de inversión hoy las Afores podrían tener el 92% de la emisión total en circulación de Fibras y apenas llegarían al 10% de sus activos.
Las Fibras tienen dos componentes que le dan la rentabilidad al inversionista el primero es la apreciación de la acción y el otro el dividendo.
Desde su colocación la Fibra que mayor cambio en el precio de la acción (en pesos) ha tenido hasta el cierre de abril pasado ha sido Fibra Uno (FUNO) que desde su colocación en 2011 ha ganado el 110%, seguido de DANHOS (2013) con el 48%; TERRA (2013) con el 13% y Fibra Monterrey (FMTY en 2014) con un +7%. Las Fibras cuyo precio está hoy en día por debajo de su precio de colocación (IPO por sus siglas en ingles) son Fibra Inn (FINN en 2013) con un -23%; Fibra Hotel (FIHO en 2012) con un -15%; así como Fibra Macquarie (FIBRAMQ en 2012) y Fibra Shop (SHOP en 2013) con un -5%. Fibra Prologis (FIBRAPL en 2014) y FIBRAHD (2015) se encuentran al mismo precio de colocación.
La volatilidad en el precio de la acción, pone de manifiesto el riesgo vs el rendimiento. En los últimos 12 meses las Fibras con mayor volatilidad fueron FUNO, FIHO y FIBRAMQ.
El otro componente es el dividendo. Hasta el momento las Fibras en general han adoptado la distribución trimestral (aunque podría ser anual). Este año FIBRAHD adoptó la política de pagarlo mensualmente. Por un tema fiscal, el dividendo es al menos del 95% del resultado fiscal del periodo correspondiente.
Al primer trimestre de 2016 el dividendo promedio de las fibras se ubica en un 6,55%, donde las fibras que mayor rendimiento han pagado han sido FIBRAHD con el 9,65%; FIBRAMQ con el 7,47% y FMTY con el 7,10%.
La perspectiva de esta industria es promisoria por lo que seguramente veremos nuevos participantes.
Columna de Arturo Hanono