Los dividendos de las Fibras para el segundo trimestre de 2016 fueron, en términos generales, similares a los del trimestre anterior, aunque hubo diferencias al revisar caso por caso. El dividendo promedio para las 10 Fibras (REITs mexicanos) fue del 6,7% en el segundo semestre el cual fue muy similar al 6,6% que pagaron el trimestre anterior y superior al promedio que pagaron en 2015 que se ubicó en el 5,4% en promedio.
El rango de los dividendos al segundo trimestre fue muy amplio al ubicarse entre el 5,00% que pagó Fibra UNO (FUNO) y el 7,99% que pagó Fibra Terra (TERRA). Los dividendos más atractivos y que estuvieron por arriba del promedio, además de TERRA, fueron para Fibra Macquarie (FIBRAMQ) quien pagó el 7,97%; Fibra Prologis (FIBRAPL) con el 7,75% y Fibra Monterrey (FMTY) el 7,03%. En el otro extremo, los dividendos por debajo del promedio fueron para Fibra SHOP (FSHOP) con un 6,60%; Fibra Inn (FINN) un 6,42%; Fibra HD (FIBRAHD) un 6,38%; Fibra Hotel (FIHO) un 6,08%; Fibra Danhos (DANHOS) un 5,89% y Fibra UNO (FUNO) un 5,0%.
En todos los casos el dividendo se divide entre el precio de cierre de la fibra al 31 de diciembre de 2015 con fines comparativos, aunque cada inversionista tiene su propio dividendo en función del precio al que adquiere la Fibra.
Si se considera la reciente emisión de deuda de DANHOS a 3,5 años y que con calificación AAA paga una tasa de TIEE + 65 puntos base que equivale al 5,23% se puede decir que el dividendo de las Fibras es bueno, donde el riesgo es la volatilidad en el precio.
Al revisar el desempeño de las Fibras en términos de sus cotizaciones en 2016, se puede ver que 5 Fibras muestran un comportamiento positivo, una mantiene su precio sin cambios y 4 presentan perdidas en el acumulado en el año (al 31 de julio de 2016). Este resultado para las Fibras es mejor si se considera que en 2015 su desempeño de la industria fue negativo al reflejar una contracción del 9% donde solo 2 de 10 tuvieron un desempeño positivo en 2015.
Las Fibras con desempeño positivo son: FIBRAPL (13%); TERRA (11%); FIBRAMQ (10%); FMTY (4%) y FUNO (1%). Fibra HD no tuvo variación en su precio. Por otra parte, las Fibras con pérdidas en sus cotizaciones en el acumulado en el año (al 31 de julio) son: FIHO (-14%); FINN (-11%); DANHOS (-4%); y FSHOP (-1%).
Desde nuestro punto de vista los factores que explican el desempeño de las Fibras son: La expectativa de alza en tasas; así como las reaperturas y un mayor endeudamiento (emisiones de deuda).
Cuando las tasas suben los inversionistas demandan mayores dividendos a las Fibras y esto baja el precio de las Fibras. Mayores tasas también son mayores costos para financiar compras y esto pone presión sobre los márgenes. En la medida que se auguren mayores alzas para las tasas de interés locales esto será una limitante en su desempeño.
Los dividendos los generan las rentas estables. Las rentas suben con inflación o con el movimiento en el tipo de cambio, pero el aumento en el ingreso depende de cómo se tiene establecido en el contrato.
Otro punto a tomar en cuenta son las reaperturas y el endeudamiento. Las Fibras buscan economías de escala y por ello buscan hacerse de más recursos ya sea a través de reaperturas o de un mayor endeudamiento. Al momento de hacerse de recursos por cualquiera de estos mecanismos hay un periodo en el que el dinero tarda en colocarse en bienes raíces y esto afecta el desempeño tanto de la Fibra como del dividendo.
Las Fibras en México tienen 5 años de haber surgido como alternativa de inversión. 8 de las 10 Fibras que hay en el mercado han recurrido a la reapertura (las excepciones son DANHOS y PROLOGIS); mientras que 4 de 10 (FUNO, FSHOP, FINN y DANHOS) han utilizado la emisión de deuda en el mercado como mecanismo para hacerse de recursos.
Si se analizan las Fibras en función a su especialización se puede observar que las diversificadas en por lo menos dos de los tres sectores en los que participan, son las que mejores resultados han ofrecido (industriales, comerciales y oficinas). Las especializadas en el sector industrial han tenido un buen desempeño, no siendo así para las especializadas en hoteles y centros comerciales.
Columna de Arturo Hanono