La inflación sigue siendo el tema del día y probablemente por buenos motivos. Tras seguir una tendencia a la baja desde 1980, cayendo del 15% a alrededor del 2% en la última década, según los datos de la OCDE, ahora está subiendo.. Pero, ¿qué significa esto para las acciones inmobiliarias y qué consecuencias tiene para la subida de los rendimientos de los bonos?
Punto de inflexión
El Bank of America (BofA) señaló recientemente su “convicción de que ha llegado un punto de inflexión tanto para la inflación como para los tipos de interés y que el ciclo alcista de 40 años del mercado de los bonos se ha acabado”.1La opinión del banco de inversión se basa en las políticas de apoyo sin precedentes de los gobiernos en todo el mundo, que probablemente provocarán presiones inflacionistas.
Es una afirmación que llama la atención y, aunque solo el tiempo dirá si es correcta, hemos asistido a un reciente repunte de las expectativas de inflación y los tipos de interés, así como los rendimientos (de los bonos) del Tesoro de EE. UU. a 10 años.
¿Cómo se han comportado las acciones inmobiliarias?
La intuición nos lleva a pensar que la subida de los rendimientos de los bonos es tan negativa para las acciones inmobiliarias como para los propios bonos: al fin y al cabo, la subida de los rendimientos provoca una caída de los precios, manteniéndose igual el resto de variables. Sin embargo, la realidad tiene muchos más matices. Por su naturaleza, los mercados de renta variable (incluidas las acciones inmobiliarias cotizadas) miran al futuro e, históricamente, ha habido poca correlación entre los rendimientos del Tesoro de EE. UU. a 10 años y las rentabilidades de las acciones inmobiliarias a largo plazo.2 Recientemente hemos visto que las acciones inmobiliarias globales se han comportado bien frente a las acciones en general, a pesar de la subida de los rendimientos de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años.3
Afortunadamente, la relación entre las expectativas de inflación y las acciones inmobiliarias resulta algo más clara, al haber tradicionalmente una correlación positiva: cuando las expectativas de inflación han aumentado, también lo han hecho las acciones inmobiliarias. Esta relación se ha mantenido a largo plazo, lo cual subraya el potencial de que las acciones inmobiliarias se beneficien de las expectativas de aumento de la inflación (gráfico 1).
Sin embargo ¿por qué se han comportado bien los valores inmobiliarios cuando la inflación está subiendo? ¿No flotan todos los barcos cuando la marea sube?
A menudo nos referimos al sector inmobiliario como los “propietarios de la economía”, cuyos flujos de ingresos se benefician del crecimiento positivo. Una recuperación económica provoca normalmente un aumento de los ingresos por alquileres y eleva el valor de los activos inmobiliarios subyacentes. Los contratos de alquileres a menudo están ligados a la inflación, con subidas anuales, o se reajustan cuando vencen, como podemos ver en el gráfico 2.
Sin embargo, hay diferencias entre sectores inmobiliarios. A la hora de negociar el alquiler, el aumento de la inflación tiende a tener un mayor efecto positivo en sectores que tienen capacidad de fijación de precios. La aceleración de las tendencias inmobiliarias como resultado de la covid-19 [como comentamos en nuestro reciente archivo] ha perjudicado a algunos sectores, como los centros comerciales, los centros regionales y los hoteles. Sin embargo, otros se han visto
impulsados por fuertes estímulos sectoriales, como el comercio electrónico, la informática en la nube (cloud) y los cambios demográficos. Inmuebles industriales, logísticos e inmobiliarios (p. ej., torres de telecomunicaciones y centros de datos) están entre los sectores que más podrían beneficiarse.
No conocemos exactamente el rumbo que seguirán la inflación y los rendimientos ni hasta dónde llegarán, pero creemos que cada vez resulta más difícil pasar por alto que una clase de activos que actualmente tiene una valoración atractiva [véase el enlace al artículo anterior] ofrece crecimiento estructural y secular, y puede proporcionar protección eficaz frente a la inflación.
Tribuna de Guy Barnard, Tim Gibson y Greg Kuhl, gestores del fondo Global Property Equities de Janus Henderson Investors,
Anotaciones:
1 BofA Global Research, The Case for Real Assets, 25 de marzo de 2021.
3 Fuente: Refinitiv Datastream, índice FTSE EPRA NAREIT Developed frente al índice MSCI World, en USD, del 31 de diciembre de 2020 al 20 de abril de 2021. La rentabilidad histórica no constituye una garantía de rentabilidad futura.
Glosario de términos
Ciclo alcista de mercado: situación del mercado en la que los precios de los activos, como bonos o acciones, siguen subiendo.
Rendimiento del bono: el nivel de ingresos de un valor, expresado normalmente como tipo porcentual. La rentabilidad de un bono tiene una relación inversa con su precio. Cuando los rendimientos suben, los precios de los bonos bajan y cuando los rendimientos bajan, los precios de los bonos suben.
El índice FTSE EPRA NAREIT Developed está diseñado para reflejar la rentabilidad de las empresas inmobiliarias y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de todo el mundo.
OCDE: Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos.
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