Esperamos que la actividad de compra de préstamos inmobiliarios fallidos o NPL (Non-Perfoming Loans) españoles se mantenga fuerte en 2019, pese a los signos de madurez del mercado y al descenso del volumen de ventas de carteras en el último año en comparación con 2017. La actividad se ha visto impulsada por la confianza de los inversores en la recuperación de los precios inmobiliarios y la liquidez del mercado español. En este contexto, desde Scope destacamos cinco temas clave que deberían tener en cuenta, tanto inversores, como participantes del mercado de NPL:
1. Un mercado en proceso de maduración
El mercado español de NPL está mostrando signos de madurez. Los hedge funds y los fondos de capital riesgo están empezando a vender parte de las carteras que adquirieron de los bancos españoles, a medida que toman posiciones en otros mercados en busca de mayores rentabilidades. Los nuevos compradores son inversores con menor apetito de riesgo, como fondos de pensiones, compañías de seguros y sicavs. Esperamos que el tamaño medio de la compraventa de carteras sea menor en relación con 2017-2018, mientras que el incremento del número de inversores y la prolongación del ciclo económico expansivo ejercerán una presión al alza sobre los precios.
2. Primeras titulizaciones públicas
Junto con la maduración del mercado, es posible que veamos las primeras titulizaciones con calificación pública de carteras españolas de NPL y de activos adjudicados ‘REO’ (Real Estate Owned). Durante el proceso de titulización, las distintas partes (inversores, agencias de calificación, firmas de auditoría, bufetes de abogados) examinan muy de cerca las capacidades de los emisores y gestores, así como la calidad de los activos subyacentes. Este proceso aporta transparencia y contribuirá a ampliar la base de inversores, aumentando la liquidez del mercado, frente a un contexto de ventas privadas dirigido a un universo más pequeño de inversores especializados.
3. Recuperación desigual de los precios inmobiliarios
Esperamos que el impulso positivo de los precios inmobiliarios se mantenga durante este año. A medio plazo, sin embargo, existe un riesgo creciente de que el precio de los activos descienda, al desbloquearse el exceso de existencias, especialmente si España experimenta una desaceleración económica significativa. La composición regional de las carteras de NPL y REO será un factor clave de la rentabilidad. El mercado inmobiliario español no es homogéneo y se ha recuperado de manera desigual desde la crisis financiera mundial. Los inversores más preocupados por una caída de los precios inmobiliarios a medio plazo podrían preferir carteras REO, por su menor duración frente a las carteras NPL, especialmente en zonas de alta liquidez, pero más cercanas al punto de saturación, como Madrid y Barcelona.
4. Los avances en materia legal reducen el riesgo de litigiosidad
Consideramos que la transposición de las directivas de la UE a la nueva ley hipotecaria reducirá los plazos de ejecución de los activos subyacentes de las carteras NPL, que han venido aumentando en los últimos años debido a la elevada litigiosidad. Unas normas más claras reducen la incertidumbre jurídica, contribuyendo a la disminución del número de disputas legales.
5. Fragmentación política
Independientemente del resultado de las elecciones generales del 28 de abril, la fragmentación política puede afectar negativamente a la confianza de los inversores a corto plazo. Las diferencias en el reparto de escaños entre los cinco primeros partidos serán las más estrechas desde la promulgación de la Constitución española en 1978. Y la composición del Parlamento se ha radicalizado. Dada la fragmentación política, Scope señala los riesgos de parálisis institucional, que incrementaría el periodo de incertidumbre respecto de la agenda política, económica y normativa.
Antonio Casado, director ejecutivo del equipo de finanzas estructuradas de Scope Ratings
