En mi primer vuelo desde Santiago a Toronto, me di cuenta de que han pasado diez años desde que me fui contratado por un REIT (Real Estate Investment Trust) estadounidense para originar negocios en América del Sur. El propósito del viaje era asistir a la primera conferencia inmobiliaria enfocada en Canadá y América Latina, organizada por Carmo Capital.
Mientras continuaba pensando en esos diez años, también me di cuenta como el capital local ha ido sustituyendo gradualmente al capital extranjero, tanto en equity como en deuda. De hecho, un panelista de Estados Unidos en la conferencia dijo que su empresa no invierte en Chile, porque Chile «exporta capital». Si terminara invirtiendo en Chile, seria porque los chilenos no quisieron invertir en ese negocio, y «no quiero ser el tipo tonto allá».
Los grandes portfolios inmobiliarios que en el pasado eran vendidos a inversionistas extranjeros ahora son adquiridos localmente. La reciente venta parcial de cuatro malls de JHSF en Brasil por 745 millones de reales (200 millones de dólares) no fue a un fondo de pensiones canadiense, sino que a un fondo de inversión inmobiliario local (FII) a cargo de XP Investimentos. La venta del portfolio de once centros comerciales de Wal-Mart en Chile por 500 millones de dólares en 2016 se hizo a una compañía de seguros de vida local. La mayoría de los activos de renta inmobiliaria en México ha cambiado de manos a las FIBRA’s (REIT’s mexicanos).
Esta tendencia ha sido impulsada por la persistente caída en el costo de capital local. Y detrás de esto, el ahorro local ha sido un factor clave. La privatización de los fondos de pensiones en muchos países de América Latina contribuyó a acumular grandes sumas de dinero que necesitan activos para invertir. Esto ha llevado a la proliferación de muchos gestores de activos que, naturalmente, crearon vehículos inmobiliarios. La capitalización de mercado de la FIBRA’s mexicanas es de 12,6 billones de dólares, un valor grande teniendo en cuenta que la primera FIBRA salió al mercado en 2011. El valor de mercado de los FII brasileños aumentó de 7,3 billones de reales en 2010 a 35 billones de reales (10,8 billones de dólares) en 2018. La cantidad de dinero administrado por fondos inmobiliarios chilenos creció de 1,3 a 3 billones de dólares en los últimos 10 años. Y ha habido una importante profesionalización en la gestión de esta clase de activos relativamente nueva.
Hay algunos desafíos pendientes. Grupos de presión han puesto cierta incertidumbre política sobre los fondos de pensiones privados, que eran vistos como algo fundamental en los años 1990 y 2000. Argentina fue el primer y único país volver en volver a estatizarlos. Perú aprobó una ley que permite a los individuos retirar hasta un 95,5% al momento de jubilar y un retiro de 25% para comprar una casa en cualquier momento. Chile ha pospuesto la discusión de una reforma mayor a su sistema de pensiones.
Pero el capital local no sólo es competitivo en las transacciones de activos en ciudades latinoamericanas. También está fluyendo hacia los mercados desarrollados. Gestores globales de activos y GP’s están incluso visitando inversionistas institucionales y family offices de América Latina que quieren destinar parte de sus fondos a portafolios inmobiliarios europeos y norteamericanos. Me invitaron a una presentación donde PGIM (ex Prudential Investment Management) ofrecía sus diferentes vehículos de inversión inmobiliarios a inversionistas chilenos de alto patrimonio.
Con la victoria de AMLO en las elecciones presidenciales de México, algunos inversionistas locales de alto patrimonio están considerando invertir en propiedades en los Estados Unidos. Muchas familias chilenas tienen inversiones activas en edificios residenciales, de oficinas e industriales en los Estados Unidos, a través de gestores chilenos asociados con administradores de propiedades o directamente con GP’s basados en Estados Unidos. Este ha sido un cambio bastante importante, ya que pasamos de capital norteamericano que invertía en activos inmobiliarios de América Latina a tener capital latinoamericano dueño de edificios enteros en los Estados Unidos. Por supuesto que parte de la explicación esta en la crisis subprime que creo un punto de entrada atractivo en el mercado estadounidense debido al bajo precio de la vivienda y a un dólar débil. Hoy en día, con precios mayores en las propiedades de Estados Unidos y un dólar fuerte, las futuras inversiones de capital latinoamericano en propiedades de Estados Unidos serán conducidas más por un deseo de diversificación geográfica y de activos refugio, especialmente entre los inversionistas de países con incertidumbre política.
No estoy diciendo que los inversionistas extranjeros hayan dejado de invertir en la región. Aunque la mayor parte de REIT’s norteamericanos abandonaron Brasil, los fondos de pensiones canadienses permanecen. Últimamente hemos visto la primera inversión inmobiliaria China en Brasil, lo que significa que hay más apetito para ellos que solo los activos trofeo en Nueva York y Londres. La australiana Goodman en conjunto con Canada Pension Plan (CPP) puso en marcha un fondo de 745 millones de dólares para invertir en proyectos industriales en Brasil. Equity International ha vuelto a Argentina co-invirtiendo en un fondo de activos retail y oficinas valorizado en 300 millones de dólares. El desarrollo de uso mixto más grande en Chile (500 millones de dólares) cuenta con el fondo soberano de Abu Dhabi (ADIA) como su principal inversionista.
Pero se enfrentan a una creciente competencia con el capital local. Y esa tendencia debe continuar, a medida que los fondos de pensiones locales asignen un mayor porcentaje en activos reales. Nuestros incipientes fondos soberanos todavía no están activos en esta clase de activos. Pero cuando esto sucede, será otra fuente de capital local.
Volviendo a la Conferencia Inmobiliaria en Toronto, una parte de ella fueron los fondos de pensiones canadienses que invierten a nivel global y otra parte fueron los GP’s de Estados Unidos y Canadá que buscan inversionistas en América Latina. No es algo nuevo que muchas familias de América Latina han invertido históricamente en condominios de Miami por razones de seguridad. La parte interesante es que ahora estamos viendo una forma más institucionalizada para conseguir capital latinoamericano.
Gonzalo Castro es socio fundador en Panamerican Real State Capital & Services
