En un entorno de bajos tipos de interés, escaso recorrido para la renta fija y volatilidad en la renta variable, los inversores se afanan por encontrar activos que ofrezcan rentabilidad y rentas. En este contexto, la renta variable de empresas con negocio inmobiliario puede ser una solución muy atractiva, por su combinación de reparto de dividendos y objetivo de revalorización del capital.
En este sentido, La Française AM y Forum Securities, que unieron fuerzas en septiembre del año pasado, han lanzado una sicav que busca ofrecer una rentabilidad por dividendo anual del 6% y una revalorización del capital de entorno al 2%-4%, pudiendo lograr más de un 10% de rentabilidad total anual. Un mes después de su lanzamiento, cuenta con un patrimonio de 33 millones de dólares (del Grupo La Française) y empieza a captar capital. El objetivo en dos o tres años es alcanzar un volumen de entre 200 y 300 millones, que podrían gestionar cómodamente, pues fija el límite de capacidad en 1.000.
La clave para lograr sus objetivos es una cartera concentrada en entre 50 y 70 valores inmobiliarios de todo el mundo, seleccionados mediante herramientas propias entre un universo de 700 entidades, el universo total a nivel mundial y “sin filtros”. “Una empresa que no es interesante hoy puede serlo el día de mañana”, comentaba Jana Sehnalova, gestora de FSL (filial de Forum Partners especializada en la inversión en instrumentos cotizados del sector inmobiliario), en una reciente presentación en Madrid. Así, presume de que su universo de inversión está compuesto por todas las empresas del sector inmobiliario cotizadas en el planeta.
Empresas incluso que no están en el benchmak y que de hecho suponen en torno al 40% de la cartera, y de cualquier tamaño, puesto que dos tercios de su portafolio tienen una capitalización de mercado inferior a 2.000 millones de euros. El perfil que busca es el de compañías con mayores dividendos combinadas con un sesgo de crecimiento y de valor, y que normalmente encuentra en small caps o en firmas de mercados emergentes.
La sicav invierte en cuatro tipos de activos: en primer lugar, las sociedades inmobiliarias cotizadas, o REIT, suponen aproximadamente el 60% de la cartera, mientras las promotoras inmobiliarias suelen tener un peso del 20%-30%. El fondo puede invertir hasta un 10% en acciones preferentes y otro 10% en títulos de deuda emitidos por compañías inmobiliarias. Una inversión que se decide tras más de 1.000 reuniones anuales, visitas y llamadas que realiza el equipo global de inversión (con sedes en Singapur, Londres y Nueva York) y la aplicación de modelos propios de análisis (desde hace más de 10 años) sobre rendimiento futuro y riesgos de las empresas.
Actualmente, la cartera está infraponderada en el segmento residencial y de oficinas y sobrepondera hoteles, hospitales, inmuebles industriales e hipotecas. Por regiones, apuesta por Singapur, Canadá, Europa o Latinoamérica –con un peso del 2,5% frente al 0% del índice– e infrapondera EE.UU. y Japón.
Pero además, el proceso de inversión también cuenta con herramientas de cobertura oportunistas que ayudan a proteger el capital y a ofrecer una mejor relación entre rentabilidad y riesgo. “Consideramos tres tipos de riesgo: el riesgo de caída del mercado (caídas fuertes); el riesgo de correcciones del mercado (más suaves, de entre el 5% y el 10%) y el riesgo de divisa”, explica la gestora. Para cubrirlo, aplica una gestión flexible de la liquidez, que puede aumentar hasta el 40% en momentos de fuertes eventos para proteger capital, así como el uso de posiciones cortas para cubrir la volatilidad y también cobertura de divisas.
Y todo, con la ventaja añadida de la liquidez, a diferencia de los productos que invierten directamente en el activo: el 75% de la cartera puede liquidarse en un día, según la gestora.
Un equipo global
La Française AM y Forum Securities se unieron en septiembre del año pasado para lanzar propuestas como éstas, en la que Forum se presenta como asesor y La Française como gestora. El equipo de inversión de la sicav, domiciliada en Luxemburgo, está nutrido por el equipo global de FSL, con Dan Pine a la cabeza, y que nació en 2004 para gestionar la filial inmobiliaria de Citigroup, si bien se escindió en 2009. El equipo está presente en oficinas en Londres, Singapur y Nueva York, pero se trata de un “equipo global que participa en las decisiones de inversión, ya que todos los miembros saben por qué se toman esas decisiones”. De hecho, tanto los gestores como los analistas y traders están involucrados en todo el proceso, según explica Sehnalova.
Por Alicia Miguel Serrano