El dinero, tanto de inversores internacionales como nacionales, ha inundado el mercado inmobiliario español en los últimos meses, gracias en parte a la apertura del grifo de la financiación en España. Esa situación ha llevado a un repunte de precios en un momento en el que la economía aún plantea dudas. “España está cambiando desde el punto de vista económico pero la inversión va mucho más rápido que la macroeconomía y eso da miedo a muchos”, explica Sergio García, socio de IBA Capital Partners –entidad socia de Exan Capital en Miami-, en una entrevista con Funds Society. En ese sentido, habla de la instauración de una burbuja en el mercado, que ha llevado a una importante compresión de las rentabilidades –incluso por debajo del 5% en Madrid-, de forma que los inversores oportunistas lo tienen cada vez más difícil para encontrar yields de doble dígito.
Aunque este entorno haga más difícil la inversión y obligue a ser más creativo, eso no significa que sea un mal momento para seguir invirtiendo. Todo lo contrario, y especialmente para inversores como IBA Capital Partners, que García califica como “core” y no oportunista, ya que su foco no está tanto en conseguir rentabilidades muy elevadas como en encontrar buena localización y precio.
“Todo el mundo está comprando. Cada vez es más difícil encontrar grandes oportunidades y eso nos obliga a ser más creativos y rápidos”, dice, aprovechando por ejemplo el buen momento que se abre a finales de año ante la necesidad de algunas empresas de desprenderse de activos inmobiliarios para mejorar sus números. Pero “el momento en España aún es bueno”. Sobre todo para inversores como él, patrimonialistas y de largo plazo, porque aún quedan oportunidades en activos que ofrecen las variables clásicas que les permiten dormir tranquilos: localización, buen precio por metro cuadrado -con un importante potencial de subida- y rentabilidad (total y por metro cuadrado).
Con estas premisas aún ven oportunidades en los sectores comercial, de oficinas y retail y también están empezando a ver posibles inversiones en logística y, a través de sus socios (como Exan Capital en Miami, además de otros europeos y latinoamericanos), también acceden al mercado residencial y hotelero.
Inversores más profesionales
“Algunos inversores buscan rentabilidades a corto y medio plazo, del 15%-20%, son muy agresivos pero ahora, ante la reducción de esos yields, es el momento de inversores más profesionales y eficientes, los que realmente interesan, los que se necesitan para que el mercado se consolide”. Y esos inversores son tanto españoles como internacionales: García destaca el interés de los inversores estadounidenses y latinoamericanos –empresas familiariares, family offices y grandes fondos y corporaciones-, cada vez mejor preparados y con mejores análisis del mercado español, interesados por todos los sectores.
Y es que éste es un buen momento para inversores más de largo plazo como IBA, que saben esperar las oportunidades (empezaron a mirar a partir de 2011 y 2012, años después del estallido de la burbuja en España) y que, en momentos no propicios, se dedican a invertir en otros mercados. Del mismo modo, explican que, cuando el mercado español se estabilice, irán a otros mercados más rentables, gracias a una estructura global –cuentan con oficinas en París y Suiza, además de Madrid, una delegación en México y socios en otros mercados europeos, EE.UU. y Latinoamérica-.
Para García, actualmente España es el mercado más atractivo de toda Europa, y dentro de España, Madrid –con importantes diferencias con Barcelona-, de forma que actualmente puede equipararse a Londres. “Londres es el número uno, pero Madrid ya es el número dos”, asegura. Y apuesta por el atractivo de la capital española porque, en su opinión, el mercado británico sufre una “importante burbuja” y podría afrontar importantes caídas de precios en el futuro.
En proceso de constituirse como socimi
Para grupos como el suyo, con grandes volúmenes de inversión, García cree que la figura de la socimi es muy intersante desde el punto de vista empresarial y fiscal. Y por eso están en proceso de constituir una sociedad de este tipo. “Las socimis lo están haciendo bien, aunque con inversiones más descentralizadas y fuera de las dos grandes capitales… eso es algo muy positivo para España”.
Muy activos
En este entorno de oportunidades, IBA Capital Partners ha sido muy activa, realizando grandes adquisiciones en los últimos 18 meses tanto en los mercados retail como de oficinas; una tendencia que quiere continuar. Así, compró al Corte Inglés dos edificios, uno en Plaza de Cataluña y otro en Preciados (este último con el objetivo de convertir en buque insignia de una gran marca a nivel mundial que aún está en proceso de selección). También adquirió varios edificios de oficinas y el centro comercial ABC Serrano, en Madrid, que está remodelando. “Queremos un centro comercial urbano pero con distintos inquilinos a las tiendas que hay en la calle, queremos traer nuevas marcas”, explica. García ve también oportunidades en ese negocio y prepara el estreno en nuestro país de dos marcas rusas en ese espacio.
