Tras desarrollar su carrera durante más de 20 años en la industria bancaria y de servicios financieros internacionales, Jorge Escobar se incorporó en 2016 como socio igualitario a la compañía inmobiliaria de inversión y desarrollo en real estate TSG Group, con sede en Miami.
El lanzamiento de Black Salmon, una plataforma de inversión en real estate accesible para inversores desde US$250.000, ha venido acompañado de la compra de una parcela en Brickell por US$32 millones. “Esta propiedad, en el corazón del distrito financiero de Miami, respalda la estrategia de TSG Group de aumentar su presencia en áreas con una sólida trayectoria de crecimiento”, explica Escobar en esta entrevista.
Hay voces hablando ya de burbuja en el mercado inmobiliario de Miami, ¿cuál es su opinión?
Miami es una ciudad completamente distinta a la que era 10 años atrás, está en un camino de consolidación para convertirse en una metrópoli cosmopolita de referencia mundial. Por desconocimiento, se tiende a utilizar el mercado residencial de ultra lujo como indicador de referencia del mercado inmobiliario de Miami. Si bien es cierto que ese segmento está pasando por un proceso sano y natural de ajuste a un ciclo expansivo (con una abundante sobreoferta), nosotros seguimos viendo muchas oportunidades en otras áreas del real estate en Miami.
Y en el resto del país, ¿hay zonas sobrecalentadas?
Yo creo que todo el mercado residencial en ciudades prime de Estados Unidos ha sufrido una importante apreciación en los últimos años, y es natural que los mercados se ajusten y los precios vuelvan a sus niveles de equilibrio; también el mercado comercial ha tenido un dinamismo acelerado postcrisis con la entrada de mucha liquidez en busca de rendimientos. Los grandes fondos están dispuestos a comprimir aún más los “caps” en necesidad de colocar esa liquidez.
Hoy no son solo los fondos los que compiten en esta clase, sino que también hemos visto la entrada de importantes family offices en este segmento. Las inversiones alternativas, como asset class, han ido aumentando en la asignación de los portafolios y ha sido el real estate el que más ha aumentado en esta clase.
¿Qué parte del real estate ofrece ahora mismo más rentabilidad a los inversores?
Esto dependerá del riesgo que quiera asumir cada inversionista. En esta clase de activo, al igual que en las otras, la relación de riesgo-retorno es fundamental a la hora de decidir en qué invertir, así como la diversificación y las consideraciones de liquidez.
Nosotros invertimos a través de nuestras dos líneas de negocio, tanto en proyectos de desarrollo, que comúnmente se consideran con mayor riesgo, pero también con mayor retorno; como en rentas comerciales con nuestra nueva plataforma comercial, Black Salmon, que sin duda, conllevan menos riesgo y, desde mi punto de vista, deberían ser la primera alternativa a ser considerada por alguien que quiere entrar en real estate americano.
¿Qué factores de un activo analizan más a la hora de realizar una inversión?
En nuestra nueva plataforma de renta hemos definido una tesis de inversión que sigue la revolución tecnológica como agente de cambio, dinamismo y crecimiento de la economía en Estados Unidos. Dentro de esa tesis, identificamos las ciudades donde se genera esa revolución y donde existe talento proveniente de las mejores universidades de Estados Unidos.
En base a todo lo anterior, buscamos activos ‘core plus’ estabilizados, que estén más de un 80% alquilados, que generan valor al inversionista tanto en renta, como en valorización, siguiendo un plan de negocios definido, donde el riesgo esté acotado por una serie de factores, como calidad crediticia de contratos de arriendo, valor de reposición del activo, macroeconómicos de la ciudad, etc.
¿A qué necesidades atiende la nueva línea de negocio Black Salmon?
Black Salmon es una plataforma de inversión en rentas en activos comerciales ‘core plus’ en ciudades prime de Estados Unidos. Por medio de esta, buscamos ofrecer oportunidades únicas que generen renta y valorización en el mediano plazo en los activos invertidos.
Atiende a los inversionistas de hoy que buscan rendimientos atractivos acotados en riesgo en un mercado en el cual la búsqueda de yields se ha vuelto más complicada, y donde el concepto de garantía tangible ha tomado un peso importante para los inversionistas.
¿Cuál es el perfil del cliente de la firma? ¿Hay un mínimo de capital?
El equipo de Black Salmon trabaja directamente con todo tipo de asesores, desde grandes firmas de gestión de patrimonio como fondos de pensiones y divisiones de banca privada, hasta profesionales independientes, ubicados en todo el mundo.
La inversión mínima para participar en nuestras oportunidades de real estate comercial es de US$250.000. El modelo de Black Salmon ofrece dichas oportunidades a través de cuentas profesionales de inversión, que tienen acceso a bienes raíces de primera clase mediante la adquisición de nuestros ETPs. Los ETPs de Black Salmon están especialmente diseñados para personas que no sean originarias de Estados Unidos y que quieran entrar al mercado de Estados Unidos de la mano de una inversión tangible.
¿Cuál ha sido la última adquisición de TSG Group y qué motivó al equipo a realizarla?
Con nuestra plataforma Black Salmon, hemos cerrado recientemente The Offices at Public Market, un edificio de oficinas Clase A por valor de US$33 millones en el área de la Bahía de San Francisco. La propiedad suma más de 10.000 metros cuadrados, está ocupada en un 97% y se encuentra estratégicamente rodeada de comercios minoristas, edificios residenciales y un hotel. En línea con la tesis de inversión de la firma, se trata de un activo situado en la vanguardista ciudad tecnológica de San Francisco y en las cercanías de la Universidad de California Berkeley.
¿Cuál es la parte más delicada a la hora de cerrar una operación?
Todas las etapas del proceso de underwriting hasta el minuto del cierre conllevan muchos detalles, tanto comerciales, como legales. Al minuto de cerrar la transacción debemos estar cien por ciento seguros de haber cubierto todos los aspectos. Por eso mismo, nuestra filosofía es trabajar con los mejores equipos, tanto legales, como tributarios y de general partners.
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