El Fondo Monetario Internacional (FMI) estima que casi el 70% de la riqueza del mundo está invertida en real estate y que la economía china es la mayor del mundo, por delante de la estadounidense. En este contexto y dentro del Foro Estratégico Mundial (World Strategic Forum) celebrado hace unos días en Miami, varios expertos internacionales discutieron sobre el sector de bienes raíces desde diferentes puntos de vista, cubriendo el peso de este mercado en la riqueza mundial, el papel de China en el sector y la influencia de las tecnologías sobre el mismo.
Alessandro Rebucci –catedrático de la Johns Hopkins University Carey Business School– dijo que en 2009 el papel del Real Estate en el crecimiento chino fue decisivo. Entonces, el país puso en marcha estímulos financieros y el sector de la promoción, construcción y compra venta de viviendas supuso un potente motor de crecimiento para la economía del país, que ahora se ha relajado. Rebucci cree que, aunque en este momento exista una cierta preocupación por el posible estallido de una supuesta burbuja, el mercado del real estate chino no caerá bruscamente, pues ante la aparición de los primeros síntomas de ralentización aparecen nuevos estímulos que lo mantienen activo.
Los mercados de real estate internacionales han seguido dos patrones diferentes en la última década: un primer grupo –de 25 países- cuyo sector rebotó rápidamente tras una modesta caída durante la gran recesión de 2007-2008 y otro, de países todavía “en recuperación” -compuesto por 34 economías- que sufrieron bajadas mucho más dramáticas y repentinas al inicio de la crisis y para los que la vuelta a niveles anteriores está siendo mucho más lenta. La consolidación de los datos de todos ellos ha supuesto que el Índice Global de Precios de la Vivienda del FMI – una media de precios reales de propiedades en casi 60 países- haya crecido muy débilmente en los dos últimos años, tras una caída pronunciada durante la crisis.
El análisis del FMI va más allá y añade que en el caso de las economías “con rebote” ya se ha producido una expansión crediticia – mucho más lenta en los mercados en recuperación- y el valor añadido bruto de la construcción y de las inversiones residenciales es hoy mayor que en 2008. Mientras tanto, en las economías “en proceso” la actividad constructora sólo empezó a levantar cabeza el año pasado.
En este sentido, Rebucci aseguró que en algunos países no hay muchas opciones en las que invertir fuera del real estate, aunque dado que el precio de las viviendas fluctúa más que en las economías avanzadas existen mayores riesgos pero también mejores oportunidades. El experto pronosticó que, cuando la FED suba los tipos, los créditos se estrecharán y las correcciones serán más fuertes en las economías emergentes.
En el caso concreto de Miami parece que la concesión de créditos no es un must para que el mercado funcione, pues según el presidente de la Asociación Nacional de Realtors (NAR, National Asociation of Realtors), Maurice Veissi, el capital inversor de todo el mundo ve la ciudad como un lugar lleno de buenas oportunidades con un alto potencial de revalorización. Veissi declaró que la crisis anterior fue causada por razones irracionales y que en 2008-2009 se tocó fondo. Por lo que respecta a la situación actual, cree que este ciclo no debería terminar hasta 2020-2021, aunque no descarta que antes pueda haber picos y afirma que hoy en Miami hay muchas más inversiones en cash. Aunque –aclaró- la llegada de efectivo de países de América Latina no es nueva, pues ya en los años 80 y 90 fluía hacia los bienes inmuebles del Sur de la Florida. Entonces, ya los inversores asumían como un mal menor el riesgo de una cierta devaluación de su propiedad y las fluctuaciones en el cambio de divisas a cambio de conservar la mayor parte de sus activos. Roberto Muñoz, Presidente de BBVA Compass Bank para el sur de la Florida –que moderó la discusión-, afirmó que la mayoría de las promociones en el Estado hoy no se promueven a través de créditos sino de efectivo. Por otro lado, Veissi se mostró convencido de que cuando los tipos empiecen a subir, habrá muchos compradores que se apresuren a cerrar operaciones.
Por lo que respecta a la influencia de la tecnología en el mercado del real estate, Hulya Ulku, economista del Banco Mundial, señaló que uno de los factores que más impacta en el sector en todo el mundo es la facilidad para registrar y transmitir propiedades y resaltó el papel de la tecnología en este punto. La digitalización de los registros de la propiedad permite conocer quién es el propietario de un activo, cómo es, dónde está y con qué limita y registrar transferencias, incrementando tremendamente la eficacia del mercado y ayudando a evitar posibles corrupciones, a lo que el presidente de BBVA Compass para el Sur de la Florida añadió que “si el proceso es más rápido en un país, es más fácil que el dinero se quede en él”