Derek Williams es responsable de Capital, EMEA y Norteamérica en GSA, una entidad que acumula 28 años de experiencia en el sector del alojamiento para estudiantes universitarios. En una entrevista con Funds Society en Madrid, realizada tras la presentación de su estrategia GSA Coral Student Portfolio, reveló que existe un exceso de demanda y una falta de oferta en este sector, que ofrece un alto rendimiento con carácter “defensivo”, ya que “rinde bien incluso en entornos de recesión”.
Los principales mercados de residencias estudiantiles de calidad son Estados Unidos y el Reino Unido, pero si se analiza Alemania, Japón, Australia o España, “están 15 años por detrás”. Según Williams, en esos países, los estudiantes están viviendo en casas compartidas o viviendas financiadas públicamente, que “suelen ser de menor calidad, están peor ubicadas y menos enfocadas al cliente”. Por ello, es en esos mercados, con un exceso de demanda frente a una baja oferta, donde se encuentran las mayores oportunidades y donde el fondo –lanzado hace una década y adquirido por GSA hace 5 años- está siendo “increíblemente exitoso”.
Otra de las características que, a su juicio, hacen atractivo este activo es su elevada rentabilidad. “Prácticamente cada nuevo mercado en el que hemos entrado en los últimos años el rendimiento de nuestros activos tiende a ser un 1,5% mayor que el de las oficinas y residencias de calidad del sector del real estate y, obviamente, muy superior el de la renta fija, los dividendos y la renta variable”, aseguró.
Para el gestor, la clave está en que ese rendimiento es, a su vez, “defensivo”, ya que afronta pocos riesgos en entornos económicos negativos, incluso recesivos, como el de 2008-2010, cuando las matriculaciones aumentaron. “Por una sencilla razón: en esos contextos, las personas quieren mejorar su formación para que, cuando la economía mejore, puedan tener mejores perspectivas laborales. Eso es lo que mueve la demanda”, afirmó.
Además, se espera que esta crezca de forma exponencial, ya que, según datos de la UNESCO, los estudiantes de educación superior pasarán de 224 millones en 2018 a 330 millones en 2025. Además, la movilidad global se encuentra en niveles récord, lo que genera más oportunidades de inversión en el sector.
Oportunidades globales de expansión
Actualmente, GSA Coral invierte directamente en seis mercados: Australia (33%), Irlanda (29%), el Reino Unido (16%), España (16%) y Japón (3%), y también cubre China y Dubái, donde tiene en marcha contratos operacionales con otros inversores. “En los últimos cinco años, hemos crecido de la nada a 8 mercados y vemos una oportunidad a medio plazo para duplicar, si no triplicar, el tamaño de nuestra cartera en lugares clave como España, Japón o Alemania”, declaró Williams.
A esto se une el objetivo a más corto plazo de GSA, que es entrar en Portugal, Italia y Francia en 2020 y, más adelante, continuar expandiéndose por Norteamérica y Asia. Sobre este último, el gestor destacó otra tendencia que hace crecer su interés por la región: cientos de millones de ciudadanos chinos están incorporándose a la clase media, algo que está moviendo la demanda hacia una educación de calidad, tanto en su país, como en otras ciudades. Es el caso de Londres, donde se ha visto una fuerte demanda por parte de estudiantes asiáticos.
Con todo, GSA Coral cuenta actualmente con 2.700 millones de dólares en activos bajo gestión, entre los que se encuentran aquellos ya finalizados y operativos y oportunidades en desarrollo. En concreto, mantiene 58 activos y 16.000 camas operativas en 35 ciudades de todo el mundo. “Tendemos a centrarnos más en las ciudades que en los países: miramos aquellas con universidades fuertes y una escena social atractiva, como Madrid, Barcelona, Salamanca, Dublín, Londres o Edimburgo”, contó Williams. Para él, la clave reside en crecer de forma “creíble”, sin dejarse llevar por adquisiciones a cualquier precio.
El 40% de la cartera está en efectivo o directamente gestionada por las universidades, es decir, que prácticamente la mitad se encuentra “libre de riesgo”; y el objetivo de rentabilidad anual es del 8-10%. La rentabilidad anualizada de la versión Clase E en euros desde su lanzamiento en 2011 ha sido del 6,84% y su volatilidad, del 1,46%; mientras que para el Clase A en libras, lanzado en 2009, han sido del 7,74% y el 1,52%, respectivamente.
Williams hizo hincapié en la escasa competencia que existe en el sector en la actualidad y lo bien posicionada que se encuentra GSA para desarrollar sus productos en mercados con una oferta de alojamientos universitarios insuficiente. Además, “la demanda de educación es fuerte y sigue creciendo y contamos con activos nuevos y bien ubicados para afrontarla”, sentenció.
