La respuesta predominante es: “¡Más que los demás!» Desde finales de septiembre de 2018, los fondos de inversión que invierten en REITS globales se han apreciado un 3,2 %, lo que contrasta con la caída del 8,5 % sufrida por el MSCI World Equities Index (1). Pero, ¿a dónde nos dirigimos ahora y qué papel puede desempeñar el sector inmobiliario cotizado para los inversores?
“No se enfade al echar la vista atrás”: ¿cómo terminó 2018 para el sector inmobiliario global?
El índice FTSE EPRA NAREIT Developed Index cedió un 5,6 % en 2018 (2). Aunque puede que las cifras absolutas no hayan resultado abrumadoras, los REIT aportaron significativas ventajas en cuanto a la diversificación de los clientes tras alcanzar su mínimo del año en febrero. Posteriormente, se anotaron ganancias moderadas al relajarse las expectativas de crecimiento y reflación en todo el mundo y al buscar los inversores flujos de rentas más defensivos y resilientes. Prevemos que esta tendencia continuará, dado el mayor grado de incertidumbre macroeconómica y la agudizada volatilidad que aqueja a los mercados de capitales, como la observada en 2018.
“Otro ladrillo en el muro”: diversificación y nada más que diversificación.
El viejo dicho «location, location, location» (ubicación y solo ubicación) es sin duda cierto cuando hablamos de inmuebles, pero la diversificación también es una ventaja clave de los REIT. Los REIT globales ofrecen diversificación del riesgo asociado a la renta variable, así como diversificación regional, con un reparto geográfico de aproximadamente el 50 % en Norteamérica, 30 % en Asia Pacífico y 20 % en Europa. Esta dispersión geográfica ayuda a diversificar los riesgos macro, entre los que destacan las condiciones económicas, la política monetaria de los bancos centrales y los factores políticos. El sector inmobiliario es, en última instancia, un negocio sumamente localizado, donde los tipos de inmuebles, ciudades y países operan en distintos puntos del ciclo inmobiliario. Por lo tanto, la diversidad geográfica brinda a los fondos de gestión activa un mayor conjunto de oportunidades que alberga inversiones atractivas a elegir.
Aunque los fondos REIT estadounidenses ofrecen ventajas de diversificación gracias a su menor correlación con respecto al conjunto de mercados de renta variable, los REIT internacionales añaden una capa extra de ventajas similares, con una correlación proporcionalmente menor respecto a la renta variable estadounidense:
Los fondos REIT también presentan una de las correlaciones más bajas de sectores respecto a la tecnología (especialmente durante el pico de las punto-com) y en fechas más recientes (véase el gráfico de abajo), lo que ofrece un contrapeso potencial a los inversores que se encuentran sobreponderados en el sector tecnológico.
“Los tiempos están cambiando”: ¿qué pasa con los tipos de interés y cómo afectan al sector?
Tras varios años de mal comportamiento relativo respecto al conjunto del mercado bursátil y con el comentario muchas veces oído de que los “REIT se resienten en un entorno de subidas de tipos de interés” ahora parece probable que el ciclo de tipos de interés esté tocando techo en EE. UU. Esto debería ser positivo para los REIT.
Por otro lado, la idea de que el sector está actuando simplemente como sustituto de los bonos carece de fundamento: la correlación a largo plazo entre los títulos inmobiliarios y los bonos del Estado en realidad es casi cero:
En resumen…“¿La vida a toda máquina”?
Los REIT han ofrecido una valiosa diversificación y rentabilidad ampliada a los inversores tanto en fechas recientes como a largo plazo. Aunque su evolución no siempre puede describirse como vivir “la vida a toda máquina”, además de poder sufrir contratiempos en un entorno de subidas de tipos de interés, en este punto del ciclo económico las empresas relativamente defensivas y predecibles orientadas a ingresos pueden resultar atractivas a muchos inversores.
Columna de Tim Gibson y Guy Barnard, codirectores de Renta variable inmobiliaria global, en Janus Henderson Investors.
(1) Fuente: Bloomberg, del 28/09/18 al 29/01/19, rentabilidad total en dólares estadounidenses. La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras.
(2) Fuente: Bloomberg, del 29/12/2017 al 31/12/2018, rentabilidad total en dólares estadounidenses. La rentabilidad pasada no es
indicativa de rentabilidades futuras.
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Por m.sedo