En Colombia existe una creencia según la cual el precio de los bienes inmuebles residenciales nunca baja. Esto, dentro del imaginario común, lleva a la falsa creencia de seguridad respecto a la inversión residencial, pues no se concibe en la mayoría de los casos caídas del orden del 10% o 20% en el precio de una casa de habitación, apartamento, etc.
Ese imaginario, surgido de la experiencia de generaciones anteriores que invertían principalmente en inmuebles, se ha transmitido hasta nuestros días, permitiendo que los precios residenciales suban y suban sin control aparente. Pero nos enfrentamos a un pequeño detalle: la forma en que se ha dado el incremento de precios en los últimos años pudo haber cambiado el ciclo de la vivienda, convirtiéndola más en un activo financiero que en un bien propiamente inmobiliario.
Ésta es la segunda parte de mi teoría sobre la burbuja residencial. Explico un poco: en generaciones anteriores la vivienda era, precisamente eso, una vivienda, por lo cual la compra de un bien inmueble se asociaba con el “nunca cae de precio”. Era lógico, pues al comprar vivienda para destinarla a vivir, los precios se mantenían. Pero al darse la dinámica como la actual, en la cual muchas personas toman los inmuebles en sustitución de un activo financiero, las cosas cambian (y deben cambiar). Esto convierte a los inmuebles residenciales en activos de compra, venta y especulación, y esto debe llevarlos a que, como en el caso de los bonos, las acciones o las monedas, tengan ciclos de subida, ciclos de bajadas, gente comprando por codicia y vendiendo por miedo. No puede ser de otra forma, no debería serlo.
Esto llevará a dos grupos altamente diferenciados: los que tienen su vivienda para vivir, que por definición es una inversión de largo plazo, y donde no importa mucho la fluctuación en precio (para cambiar de vivienda, se esperará el momento correcto); y los que tienen una vivienda (o más) como un activo puro financiero de inversión, a los que sí afectará el tema de la fluctuación de los precios y serán los que salen corriendo a comprar o a vender.
Ese cambio en la característica del activo va a tener consecuencias en el imaginario que hasta ahora ha tenido el sector residencial en Colombia. Me la juego con esta mi teoría (segunda parte), que ojalá alguien comparta.
Las opiniones expresadas son a título personal y no reflejan necesariamente la posición de Old Mutual sobre los temas tratados
Columna de Manuel Felipe García Ospina
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