Recientemente me encontré con un artículo de un periódico viejo de febrero de 1989, que describe la «burbuja” del sector inmobiliario de Pekín, con los precios medios de venta que en aquel momento estaban entre 430 y 510 dólares por metro cuadrado. El artículo continúa diciendo que, dado que el trabajador medio con educación universitaria ahorraba en promedio menos de 13 dólares al mes, a esos precios, le tomaría un siglo o más poder comprar un apartamento de dos dormitorios. El autor llegaba a la conclusión de que la burbuja inmobiliaria estaba en marcha.
Actualmente, la media oficial de los precios de la vivienda en Pekín ha alcanzado un nuevo máximo en torno a 3.800 dólares por metro cuadrado (o unos 246.000 dólares por un pequeño apartamento de una habitación), a pesar de las estrictas restricciones a la hora de comprar una casa. La burbuja inmobiliaria de China ha sido un tema candente probablemente desde el comienzo del desarrollo de la vivienda del país como producto básico. Pero a pesar de algunos argumentos convincentes y ejemplos llamativos que sostienen que la burbuja existe, el mercado inmobiliario de China se ha mantenido fuerte. Por lo tanto, ¿es realmente el mercado inmobiliario una burbuja? Si es así, ¿por qué la burbuja está durando tanto tiempo?
En las zonas urbanas del país, el sector de bienes raíces es caro según los indicadores tradicionales. Pero los ingresos medios se han más que triplicado durante la última década. A pesar de que los salarios reales no crezcan a doble dígito, puede que sea demasiado pronto para sacar la conclusión de que hay una verdadera burbuja inmobiliaria, cuando los ingreso siguen al alza.
No hay duda de que China tiene desarrollados algunos proyectos de gran envergadura que están mal planificados. Al igual que Estados Unidos, China es un país enorme lleno de muchos ejemplos contradictorios. Por ejemplo, se pueden llegar a conclusiones opuestas sobre el mercado inmobiliario americano dado el estrechamiento en áreas como San Francisco o Detroit. La generalización sobre el mercado chino puede ser igualmente engañoso.
En comentarios anteriores hemos observado como la entrada requerida para la compra de la primera casa es un 30%, y generalmente un 60% para la segunda. A diferencia de Estados Unidos, los préstamos hipotecarios en China son préstamos con garantías. Como resultado, el propietario no puede esperar que le sea perdonada cualquier deuda pendiente en el caso de que no sea capaz de hacer frente a los pagos. Por lo tanto, los riesgos sistémicos son muy diferentes a los que se enfrentó EE.UU. en los últimos años.
Entonces, ¿qué factores han sustentado el mercado inmobiliario alcista en los últimos años? La principal fuerza impulsora ha sido la demanda real de urbanización y mejoras en los hogares. Algunos inversores están muy preocupados por la velocidad a la que la gente en China podría estar comprando varias propiedades como inversión. Los chinos son famosos por tener elevadas tasas de ahorro, tan altas como un 50%. Sin embargo, las alternativas de inversión del país son actualmente limitadas y los tipos bancarios tan bajos, han hecho que el hecho de mantener el dinero en el banco sea una manera segura de perder poder adquisitivo. Además, los mercados de renta variable nacionales son muy volátiles. Sumado a esto, la constante apreciación de la moneda china, el renminbi (RMB), durante la última década, ha supuesto un incentivo para invertir en activos denominados en esta divisa. La compra de bienes raíces, por lo tanto, ha sido una de las pocas alternativas disponibles para conservar la riqueza y el poder adquisitivo, especialmente a la luz de los costes, por lo general bajos, incurridos en las inversiones en vivienda. En China, hasta ahora sólo dos ciudades, Shanghái y Chongqing, han implementado programas experimentales de impuestos sobre la propiedad.
Aunque el mercado inmobiliario de China sin duda presenta algunos síntomas de burbuja, la causa parece estar profundamente arraigada en el crecimiento económico de China y el sistema financiero. El gobierno ha propuesto diferentes medidas en los últimos años para hacer frente a la inflación en la vivienda, pero los esfuerzos han sido infructuosos, ya que tan sólo suprimen temporalmente los síntomas. Con el continuo crecimiento de los salarios y la urbanización, el mercado inmobiliario de China puede ser una «burbuja» difícil de estallar.
Henry Zhang es gestor de carteras de Matthews Asia
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