En un contexto de constante volatilidad en los mercados y tipos de interés reducidos, los inversores aún pueden mantenerse invertidos buscando oportunidades en las clases de activos adecuadas. Los valores inmobiliarios podrían ser una de estas clases de activos.
Los valores inmobiliarios listados han registrado una rentabilidad del 13,0% anual* durante los últimos diez años hasta finales de marzo de 2013, superando tanto a la renta variable en general como a la deuda pública. Este periodo abarca un lapso de tiempo de elevada volatilidad tras el comienzo de la crisis financiera internacional en el año 2007.
Los fondos de renta variable inmobiliaria ofrecen la oportunidad de invertir, tanto en una cartera de valores inmobiliarios cotizados, como en fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Estos últimos son sociedades cotizadas que generan ingresos recurrentes por alquileres mediante la titularidad de propiedades comerciales con una estructura fiscalmente eficiente. Los REIT pueden invertir en todo tipo de inmuebles que generen ingresos, incluidos centros comerciales, oficinas, apartamentos, almacenes y hoteles. Hoy en día, existen aproximadamente 299* sociedades inmobiliarias y REIT cotizados a nivel internacional, con una capitalización bursátil total que llega a superar el billón de dólares (one trillion US dollars). Las acciones de estas sociedades se negocian en las principales bolsas internacionales, a diferencia de las inversiones inmobiliarias físicas tradicionales.
Con la renta fija ofreciendo bajos niveles de retorno y en algunos casos unas rentabilidades reales negativas, la renta variable inmobiliaria se está convirtiendo en una opción de inversión cada vez más atractiva al ofrecer unos niveles interesantes de dividendos, liquidez y diversificación. A nivel mundial, la renta variable inmobiliaria está registrando una rentabilidad del 3,4% frente al 1%* de los bonos a 10 años. Además, tradicionalmente la renta variable inmobiliaria se ha percibido como una clase de activos más defensiva que la renta variable general, menos volátil y en la que un mayor porcentaje de la rentabilidad proviene de los ingresos generados.
Las características de los mercados de renta variable inmobiliaria varían significativamente de un país a otro. Los distintos mercados regionales presentes en una cartera de renta variable inmobiliaria internacional pueden mostrar una correlación excepcionalmente reducida entre sí. El grado de correlación entre títulos inmobiliarios de diferentes regiones es muy inferior al de otros activos, puesto que entra en juego una amplia gama de motores de la rentabilidad como la oferta, la demanda, las políticas públicas, la regulación y los factores económicos a nivel local.
Estrategia Global Property Equities de Henderson
La estrategia Global Property Equities de ofrece a los inversores las ventajas propias de la diversificación en dos variantes. En primer lugar, las posiciones de renta variable inmobiliaria del fondo presentan correlaciones relativamente bajas con las acciones y los bonos. Al mismo tiempo, el elevado nivel de ingresos que generan y la estabilidad del valor de sus activos subyacentes se convierten en la herramienta perfecta para reducir el riesgo y potenciar la rentabilidad en una cartera global diversificada. La duración de los contratos de arrendamiento garantiza un flujo de ingresos constante y similar al de la renta fija con un cierto grado de aislamiento frente a la inflación.
Esta estrategia está gestionada conjuntamente por Patrick Sumner y Guy Barnard. En total, el equipo gestiona 2.300 millones de dólares a escala internacional en una selección de fondos de renta variable inmobiliaria (a 31 de diciembre de 2012). El equipo internacional aplica un enfoque disciplinado que gira fundamentalmente en torno a su conocimiento de los mercados, las carteras y las personas a través de análisis ascendentes. Las estrategias de inversión del equipo combinan un enfoque descendente para las asignaciones regionales y por país con un enfoque ascendente para la selección de acciones individuales, que se lleva a cabo a nivel regional. A continuación, se construyen las carteras concentradas seleccionando acciones de entre determinados grupos afines, recurriendo a sistemas de valoración concebidos para identificar el valor relativo.
La renta variable inmobiliaria global ofreció interesantes rentabilidades a los inversores durante el primer trimestre de 2013, aunque el apetito por riesgo de estos últimos ha mermado un poco. La región con mejores resultados fue la de Asia-Pacífico, por delante de EE. UU., mientras que Europa ha caído en términos generales. En Asia, la mayor parte de las ganancias fueron el resultado de las recientes medidas monetarias de estímulo orquestadas por el Banco de Japón, mientras que la rentabilidad en Europa se vio afectada por las fluctuaciones de los tipos de cambio. Los REIT estadounidenses registraron rentabilidades heterogéneas entre los valores de mayor y menor capitalización y el buen rendimiento de estos últimos se vio impulsado por el aumento de la predisposición al riesgo. En términos generales, el FTSE EPRA/NAREIT Developed Index creció un 6,1%* en dólares estadounidenses a lo largo del trimestre.
En este contexto, durante el primer trimestre de 2013, la estrategia de Global Property Equities de Henderson superó modestamente a su índice de referencia, el Índice FTSE EPRA/NAREIT desarrollado*. La estrategia de sobreponderación en Asia-Pacífico y de infraponderación de Europa cosechó sus frutos. Los valores europeos de pequeña capitalización presentes en la cartera también registraron buenos resultados. En Norteamérica, el sesgo del fondo hacia los valores de pequeña y mediana capitalización se vio recompensado, especialmente en el sector de la salud.
Perspectivas para la renta variable inmobiliaria internacional en 2013
Aunque la economía global sigue estancada, las previsiones de consenso apuntan a un crecimiento inferior a lo esperado en 2013 y es difícil predecir cómo se las arreglarán los responsables políticos para alcanzar un punto intermedio entre las exigencias contrapuestas de los mercados de deuda, por un lado, y las de los ciudadanos, por otro. Nada nuevo bajo el sol. A pesar de la incertidumbre reinante, podríamos decir que ya está descontada por el mercado y que la predisposición al riesgo está aumentando, aunque la rentabilidad de la deuda pública sigue registrando mínimos históricos. En este marco, los ingresos generados por los inmuebles nos parecen relativamente atractivos; además, este activo cuenta con la importante ventaja de ser tangible y actuar como una cobertura razonable frente a la inflación.
*Fuente: UBS, Thomson Reuters Datastream, Yieldbook, Morningstar, Henderson Global Investors a 31 de marzo de 2013. Nota: el índice de referencia es el FTSE EPRA/NAREIT Developed REIT Index.
