España está de moda gracias a la recuperación de sus variables macroeconómicas y cada vez son más las voces que hablan de que sus activos inmobiliarios han tocado suelo. Los expertos en el sector reunidos en la 10ª edición del Foro MedCap organizado por BME recientemente defendieron una idea: esa recuperación no es igual en todo el sector de real estate, ni por tipo de activo ni por geografías por lo que no vale apostar por la beta de mercado. Por eso, cada uno de los ponentes se centró en el valor que aporta mediante una gestión activa de distintos segmentos de la industria.
Luis Pereda, presidente de Grupo LAR Real Estate, socimi, explicó que Lar trata de añadir valor en los activos terciarios, con un enfoque importante en centros comerciales –es uno de los mayores gestores de centros comerciales en España, con 1.800 de euros bajo gestión-, pero también en el mercado de oficinas, industrial y residencial. Su socimi, Lar España, invierte el 80% de su patromino en activos comerciales en renta, sobre todo centros comerciales y oficinas, pues la exposición al mercado residencial ha de ser menor al 20% de la cartera. Desde que lanzó la socimi -centrada en España aunque por política de inversión podría posicionarse en cualquier lugar del mundo y que ha levantado 400 millones de euros en mes y medio con el apoyo de inversores como Bill Gross, gracias también al atractivo del vehículo, que lo hace interesante tanto para inversores institucionales como minoristas, debido a su obligación de repartir el 80% de los beneficios en forma de dividendos y a su atractiva fiscalidad-, ha realizado dos inversiones.
Cristina García-Peri, directora general de Hispania Activos Inmobiliarios -sociedad de inversión (y no socimi) que salió a cotizar el pasasdo 14 de marzo, gestionada por el grupo Azora y que ha levantado 550 millones de euros gracias al interés de inversores internacionales del calado de George Soros (92 millones) o John Paulson (92 millones)-, defendió la oportunidad que supone “acceder a los activos inmobiliarios a través de la compra de su deuda”, algo que hicieron recientemente con el Hotel Guadalmina –primero compraron la deuda con descuento del 30% y más tarde aprovecharon el deseo de venta del dueño y las reticencias de otros compradores ante su deuda-. También han comprado recientemente una torre en Diagonal Mar, en Barcelona, destinada en principio al alquiler.
García-Peri explicó que de momento no son socimi porque quieren maximizar en dos o tres años su capacidad de inversión sin estar sujetos a repartir los dividendos, es decir, quieren reinvertir los beneficios en nuevos proyectos, utilizando así tanto el capital de la cartera como la caja que se logre con las inversiones. En algo menos de año y medio han levantado 550 millones de euros y se plantean la posibilidad de volver al mercado para lograr más capital para invertir en este etapa, sin descartar convertirse más tarde en socimi y aprovechar su régimen fiscal –una vez la inversión en deuda, vetada para las socimi, se haya transformado en activos-. ¿La razón? Consideran que hay que maximizar las inversiones en los próximos tres años porque “es la ventana de oportunidades que vemos en el sector inmobiliario español”.
Y además, quieren tener flexibilidad para realizar compras a través de la deuda o de acciones de compañías que vean interesantes, algo que no permiten las socimi. Su objetivo es lograr rentabilidades anuales del 15% por dos vías: comprando a precios atractivos y mediante una gestión muy activa de activos de calidad que necesiten reposicionamiento y gestión. Si además los precios se recuperan, eso se traduciría en rentabilidades adicionales.
Esas inversiones estarán a cargo del grupo Azora, con 3.000 millones bajo gestión y que alinea sus intereses con Hispania con una inversión de más de 11 millones de euros y la obligación de mantener su participación durante tres años. Los activos en los que invierte son el sector residencial, hotelero y de oficinas, con la posibilidad de tener un 20% en otros activos como suelo, logística o centros comerciales. “Se trata de activos, ya sea en zonas prime o secundarias, de calidad, no distressed, pero sí de vendedores que necesiten vender”, explica. Por ejemplo, se centra en el sector residencial de todas las grandes capitales del país, de oficinas en Madrid y Barcelona y de hoteles en Madrid, la Costa del Sol (Marbella), las islas, donde actualmente los precios son bajos, o Barcelona, un mercado que considera “en ebullición”, con rentabilidades de en torno al 6% y donde ve una gran oportunidad de reposicionamiento.
Los factores a favor de la promoción residencial
Ricardo Pumar, presidente de Inmobiliaria del Sur, defendió las oportunidades que se encuentran en la promoción residencial, pues “la mejoría del sector se extenderá también al residencial”. En su opinión, una serie de factores se alinean para ello: la mejora de la confianza en el futuro como consecuencia de la recuperación económica (tras meses paralizando las compras, ahora la demanda embalsada vuelve a surgir); el fin del ajuste de los precios (de entorno al 40% y tras las estimaciones de EBA de que los precios de la vivienda tocarán fondo este año, se estabilizarán el próximo y crecerán el 4% en 2016, con lo que “el tiempo ya no juega a favor del comprador”); la mejora del mercado laboral (clave para acceder a la vivienda); la mejora en la tasa de accesibilidad a la vivienda (desde el 52% de la renta necesaria en 2007 al 33,2% de finales del año pasado); las mayores expectativas de crédito para la compra de vivienda; la mejora de la rentabilidad bruta del alquiler por encima del bono español o los depósitos (lo que incentiva la compra para destinar a esos fines); o la mejora de la demanda por compradores extranjeros (en 2013 aumentaron sus compras un 36% y sus transacciones representaron el 11% del total, con países como China o Rusia incorporados al mercado).
A pesar del stock aún existente (casi 600.000 viviendas), Pumar defiende que todo depende las zonas pues es un sector muy heterogéneo y que el nivel de producción está bajo mínimos. Así, y con el aumento de la demanda, “es viable desarrollar nuevas promociones”. Con todo, desde el grupo Lar advierten de que si bien el crédito ha mejorado, aún los bancos prestan poco para actividades de promoción.
Por administrador
Por Alicia Miguel Serrano