España ha cambiado su cara para los inversores internacionales y eso se nota en mercados como el de real estate. En el último año, la inversión extranjera en el activo se ha duplicado y el tamaño de algunas operaciones (la venta de la cartera de créditos inmobiliarios de Commerzbank por 5.000 millones) y las entradas de los fondos internacionales en el mercado -revolucionándolo y aportando 6.500 millones desde junio del año pasado-, hacen que no sea descabellado pensar que la crisis, o gran parte de ella, ya ha pasado y España vuelve a erigirse como un mercado atractivo de cara al exterior. Y todo indica que la tendencia solo está empezando.
Una serie de factores parecen haberse conjugado para propiciar esta situación. Miguel Temboury, subsecretario español de Asuntos Económicos y Competitividad, y José Manuel Galindo, presidente de Asprima & APCE, destacaron ocho, en el marco del foro sobre “Fondos internacionales en el mercado inmobiliario español”, organizado por IMN e integrado en las actividades de la feria SIMA que estos días tiene lugar en Madrid.
1. La mejora del entorno macroeconómico
Entender la concurrencia de factores que explican por qué el mercado inmobiliario es atractivo pasa por comprender que éste es un sector procíclico y, en ese sentido, el marco de crecimiento económico es clave para su funcionamiento. “Los indicadores macro confirman un cambio de tendencia en la economía española”, destacó Temboury, que señaló hitos como la caída de la prima de riesgo hasta cerca de los 150 puntos básicos o la mejora de la calificación crediticia a España por parte de S&P. “No queremos ser la locomotora de la economía española pero sí un vagón”, añadía Galindo. El peso del sector en el PIB español tras la depuración de los últimos años asciende al 13%-14% y su aspiración es pasar al 15%, considerando solo el sector inmobiliario y no el de la construcción.
2. La mejoría del marco sectorial
Aunque aún queda mucho por hacer en el sector, el FMI señalaba que el fin del ajuste de los precios de la vivienda ya está cerca y la idea es que éstos han tocado fondo. “La entrada de inversores mayoristas y minoristas con la compra de segundas residencias indica que ven oportunidades porque ya han visto el fondo”, explica Galindo, si bien señala que todo depende de las zonas. En su opinión, no es necesario que se absorba el stock de 550.000 viviendas en el mercado para que se reinicie la actividad.
Con esta idea de que los precios han tocado fondo, el experto considera que las valoraciones de los activos también mejorarán, aunque no aventuró grandes movimientos. “No aspiramos a una gran revalorización o boom, sino a que los desajustes por fundamentales de los últimos años se reduzcan, tanto al alza como a a la baja, para tener un mercado lo más estable posible. Y también aspiramos a que haya actividad”. Eso sí, considera que hay un cambio de percepción y eso ayudará a la revalorización de activos, teniendo en cuenta que las mejores oportunidades vienen al principio, cuando llegan los fondos oportunistas, pues después el mercado se normaliza.
3. Existe una amplia oferta
Otro de los factores positivos es la amplia oferta de operadores y productos (vivienda, en alquiler y propiedad; centros comerciales o temas logísticos y terciarios). Y tampoco hay un monopolio de la misma, sino que está en manos tanto de la Sareb, como de las entidades financieras, las plataformas inmobiliarias, las administraciones públicas y el sector privado. Algo que valoran los inversores y crea un marco adecuado para la llegada de los internacionales.
4. La demanda empieza a ser “más tranquila” e indica estabilidad
En función de las características de los demandantes, se exigen distintas rentabilidades en el activo. Según Galindo, y tras la entrada de fondos más especulativos, empieza a llegar ahora un capital “más tranquilo”, que demanda menos rentabilidades y mayores plazos de maduración. Aunque cree que es muy positivo, venga de donde venga el dinero, cree que la llegada de inversores como las socimi o los family offices es positiva porque ayuda a una mayor estabilidad.
5. El real estate español ofrece atractivas rentabilidades
Los inversores foráneos demandan rentabilidad y la del real estate español es mayor que la del mismo activo en otros mercados. Pero también es una buena alternativa a otros productos financieros que ofrecen retornos más modestos, como la renta fija, ante el actual entorno de bajos tipos y política monetaria acomodaticia.
6. La Sareb ha ayudado a salir de la crisis
Los expertos no olvidan el importante papel de la Sareb, que asumió 100.000 millones de euros de activos inmobiliarios que no querían los bancos, y ayudó a limpiar sus balances. Pero también ha jugado un papel clave al ayudar a ordenar los activos y reactivar el mercado inmobiliario. “La Sareb realizó una gran labor de due dilligence de todos los activos percibidos, con su ordenación y agrupación, contribuyendo a la normalización y aceleración del mercado”, según Temboury. “Ha sido muy importante, ha ordenado 300.000 activos y, si tiene éxito en su venta y se convierte cada vez en un operador menos activo (en su condición de sociedad liquidadora), será un indicador de reactivación del mercado”, añade Galindo: “Interesa que se liquide cuando antes”.
Y parece que va por el buen camino: la demanda de inversores extranjeros por sus activos ha crecido en los últimos meses. La preocupación, según Galindo es si el descuento con el que los activos fueron transferidos desde los bancos a la Sareb fue suficiente.
7. Reducción del apalancamiento y posibilidad de refinanciación
Una nueva ley que ayuda a la reestructuración y refinanciación de la deuda también es clave para la reactivación del sector. “Ojalá se hubiera dado antes para evitar el ajuste del 40% en los precios”, dice Galindo. Con la norma, es más factible que vuelva la financiación al sector promotor para que la actividad se recupere. “Es una reforma muy reciente y esperamos que sus efectos puedan empezar a notarse a finales de año, y que vuelva a fluir el crédito”, apostilla Temboury.
8. Un marco legislativo estable y beneficios fiscales
Para Ricardo Martí Fluxá, presidente de ACI, también una seguridad jurídica que garantice que las reglas de juego para la inversión no cambien a mitad de la partida son clave. Aunque ha habido avances en este sentido, señala que aún queda mucho camino por recorrer para acercar a España al nivel de otros mercados más sofisticados y maduros. Juan Van-Halen Rodríguez, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo en el Ministerio de Fomento, destacó las recientes modificaciones legales en la ley de alquileres (para reducir las rigideces e incentivar esta fórmula), la nueva ley de rehabilitación (para acercar al modelo europeo) y la reforma de las socimis (para convertirlas en instrumentos más eficaces) como reformas clave para incentivar el sector desde la legislación.
Luis Lázaro, director de Magic Real Estate -que acaban de lanzar la socimi Merlin Properties-, corroboró la importancia de un tratamiento fiscal favorable para que inversión extranjera estructure sus inversiones, refiriéndose a las socimis. “Los inversores están viendo en las socimis un vehículo atractivo para canalizar las oportunidades que ven en el mercado”. Ofrecen, en su opinión, una oportunidad de gestión eficaz desde un punto de vista fiscal para dedicar recursos al sector inmobiliario español. “En España se ha abierto una puerta al inversor foráneo”.
Por Alicia Miguel Serrano