Los riesgos sobre el mercado inmobiliario están aumentando en España debido a los efectos económicos y sanitarios derivados del coronavirus, lo que perjudica a las cédulas hipotecarias, titulizaciones hipotecarias y a los NPLs, según un reciente informe de Moody’s.
El informe explica que debido a la crisis sanitaria, el mercado inmobiliario está sufriendo ciertos desequilibrios, como un aumento de los problemas de accesibilidad a la vivienda por parte los jóvenes y de personas con rentas más bajas, ya que están siendo los colectivos más afectados por la pandemia en cuanto a destrucción de empleo.
Al mismo tiempo, la pandemia está modificando la preferencia por parte de los compradores hacia viviendas fuera de los núcleos urbanos, unifamiliares o de nueva construcción. Se espera que esta tendencia continúe, lo que segmentará la demanda hacia esta tipología de inmuebles en detrimento de otro tipo de viviendas.
Según el informe, las políticas sociales a favor de deudores y arrendatarios o aquellas que protegen la ocupación ilegal representan una amenaza para el mercado de la vivienda, ya que desincentivan la inversión privada y perjudican la calidad crediticia de los préstamos que respaldan las cédulas y titulizaciones hipotecarias, especialmente NPLs.
A pesar del aumento de estos riesgos y de la caída de precios, las cédulas y titulizaciones hipotecarias cuentan con una serie de mitigantes que limitarán sus efectos. La situación financiera de las familias es más favorable hoy en día que la que tenían al inicio del estallido de la anterior burbuja inmobiliaria en 2008, y además, a raíz de la última crisis en el sector inmobiliario, las entidades de crédito han endurecido los criterios de concesión hipotecaria desde entonces, endureciéndolos nuevamente el año pasado con motivo de la crisis del coronavirus.
Todo esto, unido al bajo entorno de tipos de interés, reduce los riesgos sobre las cédulas y titulizaciones hipotecarias. Además, estos instrumentos cuentan con una serie de fortalezas estructurales que mitigan el impacto negativo derivado del incremento de riesgos en el mercado de la vivienda.
Una demanda débil en 2021
Sin embargo, la demanda de vivienda en España será débil en 2021, dada una recuperación económica lenta y accidentada de la recesión del coronavirus, el aumento del desempleo y las continuas interrupciones del turismo. La débil demanda afectará a los precios de la vivienda en 2021.
En el tercer trimestre de 2020, los precios de la vivienda disminuyeron un 1,1% en comparación con el mismo período del año anterior, y el apoyo de políticas como los esquemas de protección del empleo y las moratorias de pago de hipotecas, evitó caídas más severas.
Por otro lado, las ventas de viviendas disminuyeron un 19,3% de enero a noviembre de 2020 en comparación con el mismo período del año anterior. Por datos como estos, se espera que la actividad del mercado de la vivienda se mantenga débil durante 2021, especialmente en la primera mitad del año, dados los retrasos en las vacunas y las restricciones de movimiento de los gobiernos regionales para contener la propagación del coronavirus.
Una de las causas es el aumento del desempleo, que seguirá pesando sobre la demanda de vivienda. Aumentó hasta el 16,3% a finales de 2020 desde el 13,8% del año anterior y se espera que continúe aumentando hasta el 18% a finales de 2021. Alrededor de 600.000 españoles perdieron su empleo en 2020 y alrededor de 700.000 trabajadores fueron sujetos a un esquema de protección laboral temporal (Expediente de Regulación Temporal de Empleo, o ERTE), aumentando en algunos casos el riesgo de despidos adicionales en el futuro si el programa finaliza. Además de perjudicar a la demanda de vivienda, el aumento del desempleo afectará también a la capacidad de los prestatarios para reembolsar los préstamos, un aspecto negativo para el rendimiento de las transacciones.
Además, los estrictos cierres en países europeos seguirán perjudicando al sector turístico español, lo que reducirá la demanda de apartamentos turísticos por parte de los inversores en 2021. España es uno de los países europeos más dependientes de sectores como la hotelería, la restauración y el turismo, que suponen una contribución directa e indirecta al PIB del 14%. Esto aumenta los desequilibrios en el precio de la vivienda, sobre todo en las regiones costeras, que son más dependientes del turismo que otras zonas de España.
